คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15577/2558 โจทก์มีเจตนาซื้อที่ดินพิพาทเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น โจทก์และ จ. ซึ่งต่างเป็นนักธุรกิจได้แสดงเจตนาและรู้ถึงเจตนาโจทก์ว่ามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ดังกล่าว เมื่อภายหลังปรากฏว่าองค์การบริหารส่วนตำบลท่าอิฐแจ้งว่าที่ดินพิพาทติดถนนสาธารณะ การก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต้องมีระยะร่นจากแนวถนนสาธารณะ 15 เมตร แต่ที่ดินพิพาทมีระยะที่วัดจากแนวถนนสาธารณะจรดเขตที่ดินเพียง 16 เมตร จึงไม่สามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ได้ตามที่โจทก์ขอยื่นแบบก่อสร้าง กรณีถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลย โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวคงจะมิได้กระทำขึ้น การแสดงเจตนาของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2270/2558 ข้อเท็จจริงรับฟังว่า บ้านพิพาทที่โจทก์ซื้อจากจำเลยตั้งอยู่บนที่ดินที่ซื้อบางส่วนและบางส่วนตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่น กรณีถือได้ว่าโจทก์เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สิน ตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากมิได้มีความสำคัญผิดการอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างโดยการแสดงเจตนาเลิกสัญญาแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้และเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19696/2557 จำเลยทราบว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตตั้งแต่ปี 2549 แต่จำเลยก็ไม่เคยคิดจะไปขออนุญาตเพิ่มเติมเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งหากจำเลยมีความสุจริตใจประสงค์จะขายอาคารพิพาทตามสภาพที่มีการก่อสร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต ก็ควรแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย เพราะหากโจทก์เข้าครอบครองเป็นเจ้าของอาคารแล้วโจทก์อาจถูกระงับการใช้อาคารพิพาทหรือถูกปรับในอัตราค่าปรับสูง และการไปขออนุญาตเพิ่มเติมภายหลังเป็นเรื่องยุ่งยากและเสียเวลา พฤติการณ์ที่โจทก์ยอมทำสัญญาจะซื้อขายตามที่ฝ่ายจำเลยจัดทำขึ้นซึ่งไม่มีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องไปจัดการเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องก่อน และไม่มีการกำหนดเบี้ยปรับทั้งที่โจทก์ต้องวางเงินมัดจำจำนวนมาก เชื่อว่าโจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้างก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย การทำสัญญาจะซื้อขายของโจทก์จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติอาคารพิพาทว่าก่อสร้างถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้าง นิติกรรมที่โจทก์ทำไปจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วจึงมีผลเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13764/2557 โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับจำเลยแล้วเข้าไปซ่อมแซมปรับปรุงตึกแถวพิพาท โดยต่อเติมบริเวณด้านหลังซึ่งเป็นทางเดิน สร้างผนังปิดทางเดิน สร้างเพิ่มเติมพื้นชั้นลอย เพิ่มความสูงของอาคารเป็น 4 ชั้น ก่อสร้างโครงหลังคาเหล็กต่อจากชั้นที่ 4 ขึ้นไป จึงเชื่อได้ว่าในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยไม่ได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบว่ามีพื้นชั้นลอยด้านหลังที่จำเลยยังไม่ได้รื้อถอนให้แล้วเสร็จตามคำสั่งของสำนักงานเขตจอมทอง ซึ่งหากจำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบข้อเท็จจริงนี้แล้ว ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์ที่ 2 จะกล้าเสี่ยงต่อเติมอาคารหลายรายการและเสียค่าใช้จ่ายมากมายโดยไม่ตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อน ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 แม้โจทก์ที่ 2 ไม่ได้บอกล้างโมฆียะกรรม แต่การฟ้องคดีนี้มีผลเท่ากับเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรมนั้นแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 176 วรรคหนึ่ง คู่สัญญาแต่ละฝ่ายไม่อาจอาศัยสัญญาจะซื้อจะขายมาเป็นข้ออ้างเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ต่อกันได้ จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 เพียงคืนเงินค่าที่ดินและตึกแถวพิพาทพร้อมดอกเบี้ยเท่านั้น โจทก์ที่ 2 ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ จากจำเลยได้อีก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3942/2553 ในการตกลงซื้อห้องชุดทั้ง 8 ห้อง ของโจทก์จากจำเลยนั้น โจทก์มีความประสงค์จะได้ห้องที่อยู่ชั้นบนสุด การที่จำเลยขออนุญาตดัดแปลงอาคารชุดจากที่มีเพียง 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น ในภายหลังจากที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยแล้ว โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบและต่อมาโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยโดยเข้าใจว่าห้องที่รับโอนมาอยู่ชั้นสูงสุดตามความประสงค์ของโจทก์ที่ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยมาแต่แรก นิติกรรมการโอนห้องชุดดังกล่าวระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งถือว่าเป็นสาระสำคัญหากโจทก์ทราบว่าห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์มามิใช่ชั้นสูงสุดตามความประสงค์โจทก์คงจะไม่ยอมรับโอน ดังนั้น นิติกรรมการโอนห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างนิติกรรมการโอนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 แต่โจทก์มิได้ใช้สิทธิบอกล้าง ดังนั้น กรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้ง 8 ห้องดังกล่าวยังคงเป็นของโจทก์อยู่ การที่โจทก์ตกลงโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 26 และ 27 ทั้ง 8 ห้อง คืนให้แก่จำเลยและจำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงโดยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 29 และ 30 ให้แก่โจทก์ ถือได้ว่าคู่กรณีต่างตกลงโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกันอันเป็นการแลกเปลี่ยนตาม ป.พ.พ. มาตรา 518 ซึ่งมาตรา 519 ให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วยดังนั้น การแลกเปลี่ยนห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยนั้น ค่าฤชาธรรมเนียมการโอนโจทก์และจำเลยจึงพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่ายตาม ป.พ.พ. มาตรา 457